domingo, 22 de enero de 2023

ESPECULACIÓ IMMOBILIÀRIA A L’HOSPITALET, PASSAT I... PRESENT, MOLT PRESENT!

Què és l’especulació immobiliària?

Especular és comprar barat i vendre car un producte sense afegir-ne valor. Sovint, la persona que especula actua perquè els preus pugin i així guanyar diners fàcilment.

Jo no en sé gaire de lleis, però em penso que en alguns casos és il·legal. El que crec és que sempre és immoral i perjudicial per a les persones que consumim els productes.

Un dels sectors on és més habitual l’especulació és en el sector immobiliari. La clau és en la qualificació del sòl. Cada tros de terra d’un municipi té una qualificació, que diu què s’hi pot fer. Un terreny qualificat com forestal o agrari té poc valor, perquè el rendiment que s’hi pot treure és baix. Un terreny edificable on es permet edificar molt, té molt valor, perquè s’hi poden guanyar molts calerons venent els pisos o les oficines.

Moltes grues al cel de l'Hospitalet

Per tant, si compres un terreny agrari o urbanitzable però on no es pot construir-hi i aconsegueixes que sigui requalificat, és a dir, que li canvïin la qualificació a edificable (amb l’edificabilitat més alta possible), doncs has guanyat una pasta sense afegir cap valor al terreny, que continua igual.

Abans he dit que la clau era en les qualificacions del sòl. Més aviat és en les requalificacions, que permeten els “pelotazos”. Aquí entra la corrupció política, el suborn a les autoritats municipals perquè requalifiquin els meus terrenys.

No cal recordar els casos de corrupció dels darrers anys, amb un protagonisme clar del PP. Però hem de recordar que els empresaris corruptors són tan culpables com els poítics. Sovint, quan exalcem als emprenedors ens oblidem d’aquesta cara fosca del capitalisme.

Una mica d’història de l’especulació immobiliària a l’Hospitalet

Deixant de banda les operacions immobiliàries dels segles XVIII i XIX, que en van haver, és a partir del segle XX, amb la pressió dels episodis immigratoris, quan la nostra ciutat comença a ser presa dels especuladors. 

Recordem que en les primeres dècades de la centúria hi havia barra lliure. Només calia que un propietari demanés permís per a urbanitzar i parcel·lar el seu terreny i gairebé sempre li permetien fer-ho.

"Urbanización de los terrenos de D. Juan Rodés", del 1921. Un dels molts exemples de com s'urbanitzaven i parcel·laven terrenys fins al moment agrícoles. Font: AMHL C110 1921_02124

Potser la primera forma d’especulació van ser els passadissos. En una parcel·la en la que tradicionalment es feia una caseta, s’hi posava un passadís amb uns quants habitatges que fregaven o eren per sota del llindar de la dignitat. 

Un passadís de Collblanc-la Torrassa. On abans es feia un o dos habitatges ara s'hi feien de 6 a 12.

A partir de la segona meitat de la dècada de 1920 s’imposà el bloc de pisos amb una lògica semblant, fent-ne la major quantitat que fos possible, pujant en alçada i reduint la grandària dels habitatges. No debades, el gratacel més alt de l’època es va fer a l’Hospitalet.

La revista Algo publicava en 1933 "Después de Madrid, Hospitalet de Llobregat es la única población española que posee un rascacielos." Font: CELH_AF_0589_Gratacel / a. desconeguda, Algo, 20-5-1933, p. 9

La major part de la dècada va ser sota la Dictadura de Primo de Rivera. Els militars diuen que volen salvar la pàtria, però el que salven són les butxaques dels capitalistes, incloent les seves. 

A l’Hospitalet, el consistori de Tomàs Giménez va aprovar un pla urbanístic, fet per en Ramon Puig i Gairalt, segons el qual gairebé tot el terme era edificable, la qual cosa era una decisió política. Això sí, es va continuar deixant la urbanització i l’edificació en mans privades.


El conflicte entre promotors immobiliaris i inquilins, la majoria immigrants i de classe obrera, va ser molt dur en aquells anys. Podem dir que va ser el tercer conflicte social del país en importància, darrere les qüestions obrera i agrària. La vaga de lloguers del 1931 o la municipalització de l’habitatge en la revolució de l’any 1936 ens ho corroboren.

L’època del franquisme va ser l’edat d’or dels especuladors i els corruptes. El règim franquista va posar el sòl de la nostra ciutat als peus de les empreses constructores, en l’època dels més grans moviments migratoris de la nostra història, amb la conseqüent enorme demanda d’habitatge.

El principal mecanisme va ser, com no, la requalificació del terreny. A partir dels plans parcials del barris (1956-1965) que permetien una edificabilitat ja prou alta, es van fer centenars de modificacions, sempre en la línia de permetre construir més pisos perquè els capitalistes guanyessin més diners, encara que la població que hi viuria visqués molt pitjor.

Al cas de Granvia Sud, un barri en sòl requalificat per art de màgia en uns terrenys de l’empresari Balañà ja li vaig dedicar un altre article. Els casos dels polígons d’habitatges són més fàcils d’analitzar, perquè en poques intervencions s’afectava un barri sencer.

Veiem que al primer pla, del 1958, la zona del futur barri era qualificada com industrial. Al segon, del 1959, ja és "residencial urbana". Potser perquè el propietari del terreny, en Pere Balañá, pogués planificar el barri que veiem al tercer plànol, de l'any 1961.

A la zona de Can Serra, el Pla Comarcal de 1953 preveia un 50% de parc urbà i a l’altra meitat zona urbana semiintensiva. L’any 1961 es va aprovar el Pla Parcial presentat per la propietària de la major part dels terrenys, en el que l’espai per a parc havia caigut a un 14%.

Un cop aprovades aquestes requalificacions, que feien que les possibilitats de guanyar diners es multipliquessin, la propietària va vendre els terrenys a unes empreses immobiliàries. No li va importar gens ni mica que es destruís el gran casalot que va donar nom al barri.

Revisió del Pla Parcial de Can Serra, amb el que s'havia aprovat un gran augment de la quantitat de pisos, amb 12 edificis al que avui és l'espai de la Carpa (parc, escola i mercat). Font: vegeu cita 1, pàg. 104

Les empreses van aconseguir fins a cinc modificacions del Pla Parcial, entre 1964 i 1972. El barri concebut l’any 1953 amb 700 pisos per a 3.500 habitants, va passar a preveure 21.000 residents. [i]

A Bellvitge, el primer Pla Parcial, de l’any 1956, preveia un polígon amb dues grans super-illes amb uns 7 mil habitatges per a uns 30 mil habitants. El segon Pla Parcial, presentat per la immobiliària l’any 1960, incrementava en un 50% la població prevista. Fins el 1968 se’n van fer diverses modificacions més del Pla, reduint la superfície dels pisos i augmentant l’alçada de blocs i torres. [ii]

D’altres mecanismes que van afavorir l’especulació van ser que les autoritats deixessin d’exigir a les immobiliàries que fessin les obres públiques i d’urbanització a les que estaven obligades, que no fessin inspeccions, o permetessin l’escàndol dels àtics i sobreàtics.

Els blocs del Carrer Terra Baixa són el cas més escandalós de plantes afegides a l'alçada que permet l'amplada del carrer, més del doble!


Cada carrer de la nostra ciutat té, com a mínim, un exemple de l’especulació i la corrupció d’aquells anys. La terrible situació urbanística de l’Hospitalet (i Cornellà, i Santa Coloma, etc...) és encara hereva de la nefasta època franquista.

Urbanisme alternatiu de les associacions veïnals de la dècada de 1970. Portades dels butlletins de Can Serra, Barrio (de Collblanc-la Torrassa) i En equipo (de Santa Eulàlia).

Sort del moviment veïnal i la seva lluita de "No més blocs!".

L’època democràtica

Ja portem 44 anys d’ajuntaments democràtics. Les noves autoritats ho tenien molt malament, perquè l’herència era molt dolenta, però alhora ho tenien molt bé, perquè era molt fàcil millorar. Tanmateix, el crèdit de la millora respecte al franquisme es va acabar i va caldre inventar-se algun projecte urbanístic per a intervenir en l’espai.

Aleshores, l’Ajuntament de l’Hospitalet podia posar-se del costat de les necessitats dels veïns i les veïnes i atacar els problemes estructurals de la ciutat o posar-se del costat de les empreses, i cedir el nostre espai per als seus negocis. Malauradament ha pesat més la segona opció i de mica en mica hem esdevingut una maquila immobiliària.

Manifestació, l'any 2009.

Caldria una anàlisi detallada dels projectes de la Plaça Europa, de l’ARE La Remunta, de Can Rigalt, Can Trinxet, el PDU Granvia del 2016, etc. 

 

Manifestació, l'any 2016.

A hores d’ara, a la ciutat tenim dos temes especialment importants i conflictius. Sobre el PDU Biopol-Granvia us remeto als articles que he escrit, al·legació inclosa.

Només destacar del darrer que en el fons aquest PDU es tracta de la requalificació de 556 mil m2 de sòl no edificable en edificable, tot i tenir espai per a fer un Biopol o el que vulguis a d’altres llocs.

L’altre tema és Cosme Toda. L’any de 1999 es va presentar un pla per a la illa de les fàbriques Cosme Toda, Llopis i Batllori a Sant Josep. Segons va publicar la premsa local,  el projecte de l’arquitecte Michael Graves preveia 250 habitatges i locals comercials. Malgrat el prestigi de l’autor, el projecte no es va portar a terme. 

L’any 2016, però, un nou projecte fou presentat in situ ni més ni menys que per l’alcaldessa en persona, el que mostra l’interès polític que tenia en ell el govern local. En aquesta ocasió, sempre segons la premsa local, la quantitat d’habitatges havia pujat a 885, més del triple que 17 anys enrere!. 

A mi em sembla un cas d’especulació urbanística de manual, com un d’aquells canvis en un pla parcial dels anys seixanta del segle XX.

Des del començament, aquest projecte ha aixecat el rebuig d’una part de la població del barri i la ciutat en general i va sorgir la plataforma STOP Massificació Cosme Toda. 

A més de l’excessiva edificació i la destrucció del patrimoni, es denunciava que la distància dels blocs del carrer Batllori era menor al que limita la llei, en relació a la insolació que reben les façanes dels edificis. Aquest fet ha provocat la denúncia, amb els corresponents informes pericials del Grup Municipal d’En Comú Podem. Ja veurem com acaba aquest conflicte.

Concentració veïnal el 21 de gener, per demostrar in situ que no hi ha una hora de sol com a mínim en algunes façanes dels blocs, com exigeix la llei. Font: @fvillaescusac i @SMasificacion.

Cal aturar l’especulació del sòl a l’Hospitalet per sempre, cal dedicar el poc espai no edificat que ens queda a parcs i refugis climàtics. Ens hi va la salut!

 



[i] BOTEY, Jaume, MASSANA, Pilar, TRAYNER, Mª Pau, FEBRERO, Bonifacio i BERZOSA, Viti. Can Serra 50 anys. Història d’un barri de l’Hospitalet, Centre d’Estudis de l’Hospitalet, 2016, pàg. 23-37 i 103-108

[ii] BESTRATEN, Sandra, HORMÍAS, Emili i DOMÍNGUEZ, Manuel. Bellvitge 50 años. Historia de un barrio de l’Hospitalet, Universitat Sense Fronteres, Centre d’Estudis de l’Hospitalet, 2015, pàg. 32-46

No hay comentarios:

Publicar un comentario